Acheter une maison aux États-Unis
Acheter une maison, aux États-Unis, en pleine pandémie mondiale, et en étant expatriés sous visas… C’est toute une aventure que je suis impatiente de te raconter!
Les questionnements
Pourquoi acheter?
En finir avec la location
En nous installant aux États-Unis, nous n’avons pas prévu de date de fin à notre expatriation. Peut-être étions-nous partis pour trois ans, peut-être dix ans ou plus… C’est pourquoi dans les premiers temps, le projet d’achat ne nous semblait pas vraiment adapté à notre situation instable.
Pour autant, en observant le marché de l’immobilier américain, nous avons constaté que les gens ici ont plutôt tendance à acheter et vendre leurs maisons comme s’il s’agissait d’une voiture! La “maison de famille pour la vie” n’est pas forcément celle qu’ils achètent en premier… Nous avons donc commencé à revoir notre avis sur le sujet.
Cela m’a pris du temps d’accepter que la maison que nous pourrions acheter ici ne serait pas forcément celle dans laquelle toi et tes frères et soeurs grandiraient. L’idée d’investir simplement pour ne plus donner notre argent à une grosse entreprise de location commençait à germer.
Construire l'avenir
Et puis tu es née. Nous avons pris conscience que notre situation économique de demain dépendait des décisions prises aujourd’hui… Nous devions songer à placer notre argent, intelligemment et rapidement.
La retraite n’existant pas vraiment aux États-Unis, le moyen le plus sûr d’investir l’argent dont nous disposons à ce jour restait un achat immobilier.
Où acheter?
- Pendant quelques temps, nous avons hésité entre un investissement pour une résidence permanente aux USA ou un investissement locatif en France. Beaucoup d’expatriés passent pas des sociétés spécialisées, qui se chargent de trouver des appartement, de les retaper et de les mettre sur le marché…
Finalement cette option ne nous a pas plus attirés que ça et nous l’avons vite mise de côté.
- Pour la localisation précise, nous avons opté pour notre région actuelle. Même si Papa avait l’option de travailler depuis la maison de manière permanente, nous n’étions pas vraiment prêts à partir à la découverte d’une nouvelle région…
- Maman avait des critères strictes pour l’environnement direct: Tant que quelques commerces, de nombreux chemins, plusieurs aires de jeux, et un lac, étaient accessibles à pieds (ou à vélo à la rigueur), ça m’allait! En gros, je voulais acheter là où nous habitions en location… Sauf que les prix dans notre quartier étaient absolument inenvisageables!
Qu'acheter?
Maison indépendante, Townhouse, Appartement ou Bungalow… Nous n’étions pas spécialement focalisés sur un type de bien.. Mais l’idée d’avoir un intérieur plus grand et de limiter le nombre de voisins directs était bien sûre des plus tentantes!
Dans nos tarifs et nos critères, nous étions plutôt partis pour des townhouses. Ce sont des maisons mitoyennes, dans des petits quartiers arborés et entretenus par une associations type copropriété.
Quand acheter?
Notre dernier déménagement datant de Novembre 2020, nous ne pensions pas acheter tout de suite. L’idée était d’attendre la fin de notre contrat de 12 mois… Et puis l’hiver est passé par là et avec lui la réalité d’un appartement de très mauvaise qualité, sans isolation thermique (ni sonore…)!
Après plusieurs mois à nous arracher les cheveux dans ce “taudis”, et suite à une très belle prime de fin d’année, nous nous sommes dits que le moment était peut-être venu.
Nous avions pour objectif premier de réunir suffisamment pour l’apport et les frais liés à l’achat, ainsi nous pourrions nous jeter à l’eau!
Notre aventure d'achat
Décembre 2020, état des lieux
À ce stade, nous avions de l’argent réparti entre deux pays, dans plus de quatre banques et six ou sept comptes différents… La première étape pour construire un projet d’achat était donc de réunir tout cet argent, pour pouvoir envisager une demande de crédit.
Acheter une maison aux États-Unis, première étape:
De quoi avons-nous besoin?
Avant de se lancer, il est préférable d’effectuer des simulations de crédit en ligne, afin de connaître les taux, l’apport requis, les frais d’achat, etc…
Il est possible de demander un “credit pre-approval” auprès de sa banque ou d’un organisme de crédit. Mais il faut savoir que cette lettre, nécessaire pour formuler une offre d’achat, impacte le credit score et n’est valable que pour 3 mois.
Attention donc à ne pas en faire la demande trop tôt dans les démarches! Car le credit score, aussi indéchiffrable et incompréhensible par le commun des mortels soit-il, est déterminant pour obtenir un bon taux.
Janvier 2021, rassembler les fonds
Nous avons commencé à envoyer de l’argent depuis nos comptes épargnes français vers nos comptes américains. Ma banque (un célèbre écureuil pour ne pas la citer) étant absolument incompétente pour tout ce qui est gestion à distance et transfert de fonds avec conversion monétaire, je suis passée par un service en ligne:
Wise: https://wise.com/fr
Leurs taux sont hyper-compétitifs par rapport à ceux proposés par ma banque… Le seul soucis était que mon plafond de virement est de 1000€ par jour! Je te laisse imaginer notre désarrois quand nous avons réalisé que cela nous prendrait des semaines pour tout transférer!
Acheter une maison aux États-Unis, deuxième étape:
Que cherchons-nous?
Nous avons commencé à étudier le marché et programmer quelques visites “pour voir”. À ce stade nous n’étions pas au fait de grand chose concernant le processus d’achat. Nous sommes allés sur un célèbre site américain pour trouver des maison et demandions à visiter via ce site.
Il faut savoir qu’aux États-Unis le marché de l’immobilier est “public”, c’est-à-dire que tous les biens en vente doivent être visibles et connus par tout un chacun. Ainsi, peut importe le site sur lequel nous passions, nous avions accès à l’ensemble des maisons en vente.
Zillow étant le plus “célèbre”: https://www.zillow.com/
Nous avons appris plus tard, que certains agents ne “respectent” pas vraiment cette règle et proposent à leurs clients des bien off-market.
Ces “agents doubles” gagnent ainsi sur les deux tableaux car ils prennent les commissions des vendeurs ET des acheteurs. L’avantage pour les acheteurs est que le prix de vente n’est pas mis en compétition sur le marché… Qui est actuellement extrêmement compétitif!
Février 2021, recherche active
Début février, nous avions rassemblé notre argent sur un seul et même compte épargne aux États-Unis. De plus, grâce aux primes de Papa et aux aides de l’état dues à la pandémie, nous avions réussi à rassembler un montant que nous n’espérions pas avant le mois de septembre!
Assez naturellement, Papa s’est plus focalisé sur la réflexion budgétaire et Maman sur les recherches de maison et d’un agent. C’est ici que les choses se sont gentiment corsées, et que nous avons dû apprendre beaucoup de choses en très peu de temps!
Acheter une maison aux États-Unis, troisième étape:
Comment fonctionne le marché?
Il nous a fallu plusieurs semaines pour comprendre le fonctionnement du marché, en ces temps si particuliers. Attention, je tiens à préciser que la situation est vraiment spéciale. Je pense que d’habitude, hors pandémie, les choses sont différentes!
Nos premières visites se sont faites au petit bonheur la chance. Des maisons qui nous plaisaient, une agent proposée directement par la plateforme de recherches, et avec qui le feeling est bien passé.
Elle nous a alors expliqué les maillages de l’achat d’une maison et les spécificités de la situation actuelle. Depuis le début de la pandémie, les maisons se vendent à une vitesse folle et à des prix à la limite du raisonnable.
L’agent nous a mis immédiatement au fait que si une maison nous plaît, il nous faudrait faire une offre dans la journée.
Lors de nos premiers week-ends de visites, les maisons apparaissaient le vendredi et le lundi elles étaient déjà vendues. Pour notre premier “coup de coeur”, notre agent nous a proposé de passer par un lender qu’elle connaissait pour obtenir un credit approval le plus rapidement possible.
Mars 2021, les offres
On nous avait jusqu’alors conseillés de prendre un crédit avec une grosse société de prêt type Wells Fargo… Mais notre agent nous a expliqué que dans les circonstances actuelles, ces sociétés de crédit ne sont pas assez réactives pour pouvoir faire des offres en temps et en heures.
Sur les conseils d’une amie, nous avons donc contacté une “lender“, en français “une prêteuse”. C’est une personne indépendante qui se charge d’étudier notre demande de crédit puis de monter le dossier dans le cas d’un achat conclu. L’avantage de passer avec une personne “humaine” est sa capacité à répondre rapidement à nos demandes.
La personne que nous avons contactée a su nous faire une lettre de pré-approbation en quelques heures, afin que nous fassions notre offre le lendemain de notre visite. Elle nous a cependant mis en garde sur notre dossier un peu compliqué (du fait des multiples transferts de fonds en euro, depuis trois comptes différents, vers un compte américain, en dollar).
Finalement, après deux offres refusées et de nombreuses heures de recherches personnelles sur les investissements aux États-Unis, nous avons trouvé que notre agent n’était peut-être pas si bonne que ça…
Sur les recommandations de notre lender, nous avons décidé de faire marcher la concurrence. J’ai donc contacté l’une des plus célèbres agents de la région, réputée pour ses ventes fructueuses (et son énorme Porche)!
Elle n’a pas tout de suite répondu à mes appels… Mais, quelques jours plus tard, j’ai reçu un SMS m’expliquant qu’elle sortait d’une grosse chirurgie et que son associée nous prendrait en charge (ce détail aura toute son importance dans les prochains paragraphes).
Les deux week-ends suivants, nous avons visité des maisons avec Sara, tout en échangeant par textos avec Nikki au sujet des dossiers. Un peu lâchement, j’ai prétexté une excuse bidon pour remercier Maricris (l’agent un peu nulle) de son aide, mais que nous allions arrêter les recherches (avec elle).
Premier week-end, première offre avec The Best Agent in Reston, Nikki… Cette fois l’offre est en béton! Nous suivons ses conseils et “waivons” toutes les clauses habituelles permettant aux acheteurs de se rétracter avant la signature… Mais la maison nous passe sous le nez face à une offre bien au dessus de la notre…
Acheter une maison aux États-Unis, quatrième étape:
Comment faire une offre?
Nous voilà dans le vif du sujet, proposer une offre d’achat compétitive qui reste dans nos capacités financières:
- Le prix de vente affiché est un prix de base, en ce moment les offres montent à $45k (37000 euros), voir bien plus, au dessus.
- Après l’achat, la banque fera passer un évaluateur pour estimer la valeur de la maison. Elle ne prête à l’acheteur que le montant de l’évaluation, c’est-à-dire que l’acheteur doit être capable de couvrir le delta avec ses fonds propres.
- Habituellement, de nombreuses closes protègent l’acheteur pour lui permettre de se rétracter avant la signature finale (inspection insatisfaisante, évaluation trop basse, etc…). Mais le marché actuel est tellement compétitif que nous voyons toutes nos chances anéanties si nous n’annulons pas ces clauses.
Acheter une maison aux États-Unis, cinquième étape:
Comment avoir un crédit?
Pour formuler une demande de crédit il faut une multitude de documents, que nous avions minutieusement préparés en amont. Les bulletins de salaires, les relevés de comptes, les fiches d’impositions, les copies de passeports et visas, la liste des derniers employeurs… Ainsi qu’une preuve d’origine des fonds venant de France.
Suite au refus de nos premières offres d’achat, et au changement d’agent, Nikki nous a conseillé de faire marcher la concurrence pour le crédit. La nouvelle lender que nous avons contactée s’est montrée beaucoup plus dynamique et prête à trouver des solutions.
(Si tu as bien suivi tu comprendra que Lender 1 nous conseille de lâcher Agent 1 pour prendre Agent 2, qui nous conseille de lâcher Lender 1 pour prendre Lender 2)
Là où la première voulait nous faire débourser des centaines de dollars en traductions de nos comptes français, la seconde m’a simplement demandée d’écrire une “gift letter” à l’intention de Papa. Littéralement, une lettre de cadeau, attestant que j’offrais à ton Papa l’équivalent de dizaines de milliers de dollars !
Petites précisions:
- Le crédit sera uniquement au nom de Papa car maman n’a toujours pas de numéro de sécurité sociale à ce jour… Et ici, sans numéro de sécu, tu n’as pas plus de droits qu’un enfant mineur!
- L’argent dont nous disposions en France était à l’origine à Maman (généreux dons de Mamie et Grand-Papi, plus quelques économies de mes multiples jobs étudiants)
Le second “prêteur” que nous avons démarché offrait des intérêts bien plus intéressants que le premier. Nous sommes donc passés par elle pour l’achat final.
Avril 2021, l'achat
Deuxième week-end de visites, deux coups de coeur… La première me plaît beaucoup mais ne se trouve pas dans un de mes secteurs de prédilection.
Elle a pourtant tout ce qu’il faut… ou presque! Un petit jardin, un grand sous-sol semi-enterré, le basement, dans lequel se trouve une chambre séparée (bureau de Papa) et une salle de bain (pour la douche après le sport), une VRAIE machine à laver, deux grands chambres à l’étage… Elle présente beaucoup d’atouts!
La seconde est un coup de coeur pour la pièce à vivre et la cuisine, ainsi que pour le quartier vivant et proche de nombreux commerces… Mais son prix est un peu trop élever pour nous!
Finalement, Nikki me rappelle en fin de journée pour m’expliquer que l’agent de la seconde maison est un ami, et qu’il lui a dit que certaines offres étaient déjà tombées à un prix bien au delà de nos capacités… Nous décidons de faire une offre sur la première maison visitée.
Le lundi matin, Nikki m’appelle pour me dire que si nous sommes prêts à monter de deux mille dollars notre offre, la maison est à nous… Réflexion de quelques minutes, calculs rapides sur notre tableau excel de la mort qui tue… On fonce!
Acheter une maison aux États-Unis, sixième étape:
Comment se déroule l'achat?
En toute transparence (parce-que ces informations sont publiques de toutes façons), voici l’offre que nous avons formulée pour la maison dont nous sommes devenus propriétaires:
- Mise sur le marché à $385k, nous avons fait une offre à $410k, que nous avons dû monter à $412 pour concurrencer une autre offre.
- Dépôt d’un “good faith money” ou “earnest money deposit” de $15k, pour montrer notre sérieux.
- Nous pensions au départ avoir un apport de 10%, en espérant que l’évaluation serait en notre faveur… Finalement elle est revenue à $390k… Soit $22k à sortir de notre poche! Nous avons dû revoir notre crédit à la baisse avec un apport de 5% pour pouvoir payer la différence.
- Nous avons proposé une “closing date” (date de clôture) à trois semaines, cela rendait notre offre compétitive dans le sens où les propriétaires actuels verraient leur argent très vite… Mais ça mettait un petit coup de pression à notre lender qui a dû travailler très très vite pour monter notre dossier de crédit!
Quelques heures après la signature de notre offre par les propriétaires, la machine était lancée. Notre agent a mis en place tout un système informatique permettant de suivre, étape par étape, l’avancée du projet. Nous recevions des notifications pour chaque nouvelle étape franchie ou chaque action requise de notre part.
Tels des enfants, nous avons été pris par la main de bout en bout… Tant et si bien que nous avons eu une grosse surprise à quelques jours de la signature finale!
Un matin, je reçois un mail m’expliquant que suite à la signature, nous allions recevoir un jeu de clés de la maison, mais que pour le départ des propriétaires actuels au 31 mai, nous pourrions voir avec eux directement…
Gros moment de flottement! D’où sortait cette date du 31 mai?! J’appelle Nikki en panique, qui elle appelle Sara énervée, qui me rappelle dépitée… L’information n’est pas passée, à un quelconque niveau, mais il se trouve que dans notre offre, nous avons offert aux propriétaires de rester dans les lieux un mois de plus gratuitement.
C’est apparemment quelque chose d’assez commun lors d’un achat de maison de faire ce qu’on appelle un “rent back“… Seulement on avait oublié de nous en informer!
Mai 2021, l'attente
Une fois cette petite déconvenue passée, et les réajustements faits avec nos déménageurs, notre agence de location et les deux ou trois services que nous avions déjà programmés, nous étions partis pour un bon mois d’attente.
Il ne planait plus trop de doutes sur la finalité, à moins de découvrir une énormité dans nos finances, le crédit serait approuvé. Malgré tout, il nous tardait de signer le contrat de vente.
Le 26 avril, nous avions donc rendez-vous chez un “Title Agent“, l’équivalent d’un notaire, pour signer tous les papiers et obtenir le titre de propriété de notre maison!
Déménagement prévu pour le premier juin, il ne nous restait qu’à faire les cartons!
Acheter une maison aux États-Unis, septième étape:
Comment "être" un proprétaire?
Outre l’entretien classique d’une maison (extérieurs, plomberie, chauffage, etc…), il faut avoir connaissance de quelques frais avant de se lancer tête baissée.
Comme en France je crois, il y a les impôts locaux, qui sont assez élevés dans notre ville car nous sommes directement sur une ligne de métro allant à Washington D.C. . Les villes sont ensuite découpés en clusters ou quartiers pour lesquels s’appliquent des HOA (Home Owners Association), l’équivalent de la taxe d’habitation. En fonction du quartier et des installations mises à disposition des habitants, ces charges peuvent monter très haut!
Lors de nos recherches, nous avions un secteur favoris où les HOA étaient à plus de $1000/mois! Là où nous allons habiter ils sont d’une centaine de dollars et cela inclus l’accès à tous les services de notre ville. Nous sommes vraiment gâtés car Reston propose plusieurs centres socio-culturels avec des activités sportives, artistiques, des spectacles, etc… Ainsi que des dizaines d’aires de jeux pour enfants, des kilomètres et des kilomètres de chemins verts et le graal, douze piscines ouvertes tout l’été!
On ne va pas se mentir, tout ça rajoute un sacré budget aux simples mensualités d’un crédit. Acheter une maison n’est pas une chose anodine qui demande une certaine réflexion sur le long terme. Pour cela, nous avons eu la chance de disposer de l’esprit très cartésien de Papa, qui a crée sur mesure un super tableau Excel:
- Prix de la maison,
- Prix à l’évaluation,
- Frais de notaires,
- Mensualités,
- Charges diverses,
- Etc…
Tout y est pour que, quelque soit la maison visitée, le crédit proposé et le solde de notre compte à l’instant T, nous sachions si l’investissement serait faisable ou non! Et ça, ça nous a sauvé les miches! Merci Papa!!!
Juin 2021, on emménage
Il me tarde d’écrire ce nouveau chapitre de notre vie dans la nouvelle maison… dont nous sommes propriétaires! Tu te rends compte ma Louise, nous avons une maison bien à nous!!!
Chez le notaire nous avons posé de multiples questions loufoques tellement nous n’y croyions pas… “Et si nous nous faisons virer des USA?”, “Mais si nous divorçons?”, “Si nous mourrons tous les deux dans un accident d’avion?”…
Mais tout est écrit, cette maison nous appartient à nous deux, et à toi par héritage. C’est un investissement pour notre famille, mais aussi pour ton avenir… ma petite américaine!
Acheter une maison aux États-Unis, septième étape:
Comment emménager chez soi?
Nous n’avons pas encore déménagé, mais on peut dire que dans ce domaine là, nous sommes rodés. Cf. article sur nos trois appartements en deux ans aux États-Unis.
Après quelques petits travaux de peinture, que nous effectuerons le premier week-end, nous emménagerons dans notre maison “ready to move-in” comme ils disent par ici! Il me tarde de te raconter la suite de cette aventure!
